南宁全面推行“带押过户”？二手房市场要行了？
周末的时候，有朋友跟头条君说了一件事情。
朋友身在北京，看到了一则新闻，北京有关部门正式启动了二手房“带押过户”模式。而且国家也正式出台通知了。
头条君心想着，这不是之前就有了吗？
但想来觉得不对，之前都是在摸索，银保监/局、自然资源部/局，人民银行等与之相关的直属部门，似乎还真没有相关文件。
而之前的探索一直是各地摸索的，并没有相关明文。
这下好了，“带押过户”的时代，真来了。
“带押过户”正式启动！南宁已在推进中
3月30日，自然资源部和中国银保监会召开了新闻通气会。
会上表示，自然资源部、中国银保监会已正式印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。
▲图源国家自然资源部官网
会上还介绍了推进计划，一方面，省会、计划单列市先行，然后其他城市跟上；另一方面，同一银行金融机构率先实行，然后逐步跨行实行。
这意味着，国家已正式从政策层面主导，并明确鼓励各地全面推进“带押过户”。
就在通气会第二天（3月31日），北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委、北京市住建委联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》。
这也宣告，“带押过户”正式从直属部门上以政策启动。
▲图源北京银保监局官网
根据中指监测数据，2022年以来全国15个省份超百城出台开展尝试了二手房“带押过户”。
其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份是已经全面开展摸索二手房“带押过户”。
此前就连南宁也曾尝试过一个成功案例，在2022年12月9日，建行广西区分行成功投放了全区首笔“带押过户”二手房贷款业务。
但从最高ZZ层面去发文主导，这还是第一次，这也让“带押过户”有个更坚实的主导背景。
总而言之，“带押过户”时代，来临了。
三种模式，因地制宜
“带押过户”是个啥？想要理解，得先从传统二手房交易的流程说起。
在传统二手房交易中，有抵押贷款的房产办理转移过户，需要卖方提前结清贷款，解除原有抵押后才能办理过户手续。
而买方在购房后，将房屋再次进行抵押，才可以获得银行贷款。
▲图源江山地产
不动产“带押过户”，指的是有抵押贷款的房产在二手交易时，无需中间的步骤，不用办理贷款解押就可以带着抵押完成过户。
这样一来能减轻买卖双方的垫资压力，二来买卖并行办理能加快二手房交易流程，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
最重要的是，这样一来还可以进一步激活二手房市场。
▲图源浙江新闻
至于“带押过户”更多的操作细节，在此前各地的先行探索中，已经探索出了三种模式。
新旧抵押权组合模式：通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。
新旧抵押权分段模式：通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。
抵押权变更模式：通过抵押权变更实现“带押过户”。
至于这几种方式哪个更好一些，就需要各地因地制宜地施行了。
▲图源网络，侵删
不过，头条君还是有一点要说的，前两者“带押过户”仍有需要防范的风险。
对于买方而言，如果没有顺利解除以前的抵押，所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。
作为卖方，在交易时也需要提前核实买家的个人征信以及贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。
至于第三种模式，抵押权变更后的利率差与所归还银行变更等问题，也需要有关部门去把控，把涉及到的所有流程都做到精细化。
不然，“带押过户”看似香，实则坑更大。
二手房市场现在如何？
自2022年底，带押过户风声越来越大之后，南宁的二手市场如何了？
从今年3月份来说，数据还是喜人的。
整个3月南宁存量商品住房累计成交2923套，远超2月存量商品住房成交的1721套，交量环比涨幅达70%。
▲数据来源南宁住建局
但再往前，头条君发现数据似乎就不怎么好了。
头条君特地去了解了不少二手交易平台的相关数据，发现近半年来，二手房的成交量同比去年同时段，也就只提升了一点点。
▲2022年10月-2023年2月与去年同时段二手房成交量
数据来源房天下，仅供参考
和前三年相比，数据还是有很大差距的，也就是虽然3月份二手市场恢复了些许活力，但近年来，二手房市场仍旧处于低迷状态。
▲数据来源房天下，仅供参考
另外，从二手房价来看，近一年来也一直在下滑，直到“带押过户”风声起来后，二手房价才有所回升。
▲数据来源诸葛找房，仅供参考
但如果把视野拉宽到三年内，二手房价依旧呈现下滑的趋势。
▲数据来源房天下，仅供参考
另外，降价房源仍然大幅领先于涨价房源，而涨价房源更多来自于一些老小区。
▲数据来源诸葛找房，仅供参考
看来，想要让二手市场重新恢复活力，还有很长的一段路要走。
不管新房还是二手房，主力都是刚需客
相比于二手房，新房的成交势头更盛。
根据南宁市住建局的网签数据显示，整个3月南宁商品住房累计成交6663套，成交面积约70.89万㎡。
这样的水平，远超2022年同期的3880套，已经接近回到2021年同期（7049套）的成交水平。
▲数据来源南宁住建局
要知道，去年南宁商品住宅成交量套数单月最高，也就6394套。
也就是说，今年3月份的单月成绩就已经超越了去年的单月最高峰，而且也是自2022年1月以来的最高值。
另外，这样的势头还是一直持续的，成交量已经连续三个月突飞猛进。
1月份时成交量有2198套，而二月份达到了3583套，如今3月，成交套数几乎翻倍。
当然这也和今年初以来的政策利好相关，例如认房不认贷，3.7%利率等等。
不过，头条君也关注到另一组数据，那就是成交面积段。
无论是二手房还是新房，都是刚性需求房源成交居多。
新房从2月份看，成交的面积段主要是面积70-120㎡的刚需及刚改面积，成交套数占总成交套数的45%。
而二手房上，90-140㎡的面积区间也是套数最多的，占总套数的50%。
▲二手房挂牌价与面积区间，图源诸葛找房，仅供参考
看来，无论是二手房还是新房，刚需偏刚改的户型仍然是市场主力。
这也能看出目前在市场中的客群依旧是以刚需客为主。
而刚需客不同于改善客，多数是一次即收手。
这也带来一个思考，那就是市场在“收割”完这一批“新鲜”的刚需客，未来还是否有如此充沛的刚需客，目前还有待考察。
而下一批刚需客，是否能续上，何时能续上，还不得而知。
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